[:es]El arrendamiento de un local comercial da lugar a una gran casuística, debido a que prevalece la voluntad de las partes para establecer los pactos y condiciones por los que se quiere regir el arrendamiento. Por eso motivo, cada negociación es un mundo en muchos aspectos y también en lo que se refiere a las garantías de un contrato de arrendamiento de un local.
En este sentido el artículo 1.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que: “Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.”
Las grandes firmas de moda, cosmética, joyería, telecomunicaciones, etc. que desean alquilar un local comercial, por lo general buscan zonas prime, donde los alquileres son elevados, como en las calles Serrano y Ortega y Gasset en Madrid. Por ese motivo, las garantías que se exigen por parte de los arrendadores, son también elevadas, porque a pesar de que se trata de grandes firmas que en sí mismas ofrecen una seguridad debido a su prestigio, existe siempre un riesgo de impago o de incumplimiento del contrato.
La Ley de Arrendamientos Urbanos establece la necesidad de entregar dos mensualidades de renta en concepto de fianza en el momento de la firma del contrato, para el caso de los arrendamientos de uso distinto al de vivienda (art. 36.1). Además, establece la posibilidad de que las partes pacten cualquier otro tipo de garantía del cumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones, adicional a la fianza en metálico (art. 36.5).
Por lo tanto, cualquier arrendatario, incluida una gran firma, tiene la obligación de entregar la fianza legal. Por lo que respecta a las garantías adicionales, las más comunes son las siguientes:
Aval bancario
Se trata de un documento en virtud del cual una entidad bancaria se compromete a pagar en el caso en que el arrendatario no lo haga. El importe de un aval bancario suele oscilar entre 3 y 6 meses de renta. El problema de esta garantía es que el banco suele retener el dinero por lo que supone una cantidad inmovilizada durante un tiempo para el arrendatario.
Depósito en garantía
El arrendatario entrega una cantidad de dinero al arrendador que la deposita en su propia cuenta. El importe de un depósito en garantía suele oscilar también entre 3 y 6 meses de renta.
Fianza personal
Una persona física o una sociedad, firma el contrato de arrendamiento del local como fiador solidario, y en el caso en que el arrendatario no cumpla con sus obligaciones, el arrendador podrá solicitar el cumplimiento a los fiadores.
Carta de patrocinio
Se trata de un documento en virtud del cual una empresa matriz garantiza el cumplimiento de las obligaciones de una empresa filial. Se suele utilizar en los casos de grandes corporaciones en las que existe un entramado de sociedades. En este supuesto, es un documento que se basa en la confianza entre las partes.
Una gran firma internacional suele optar, por lo general, por la entrega de un aval bancario o por una carta de patrocinio. En el caso de que entregue un aval bancario debemos tener en cuenta que es aconsejable que la entidad avalista sea una entidad financiera que opere en España y que la operación se someta a la legislación española y a los tribunales españoles.
Por lo que se refiere a la carta de patrocinio, es una buena opción cuando se trata de empresas grandes en la que la sociedad matriz tiene un prestigio en el mercado, pero se plantean dos inconvenientes. En primer lugar, una carta de patrocinio no suele regular las consecuencias del incumplimiento de la garantía por parte de la sociedad matriz, realmente es un “pacto entre caballeros”, por lo que un incumplimiento es complicado de reclamar. El segundo inconveniente, es que la sociedad matriz suele estar fuera de España, por lo que en el caso en que tengamos que reclamar tanto judicial como extrajudicialmente, va a suponer una complicación, puesto que la reclamación se tendrá que realizar, con toda probabilidad, en el lugar donde esa sociedad tenga su domicilio social.
Las grandes firmas están dispuestas, por lo tanto, a negociar y entregar garantías adicionales a la fianza ya que de lo contrario su prestigio quedaría en tela de juicio y son muy buenas opciones como inquilinos de un local comercial, pero debemos tener cautelas como en otros casos, para asegurarnos el pago de la renta mensual y cubrir cualquier incumplimiento derivado del contrato de arrendamiento.
Beatriz Louzao
Formadora en Negociación
Entusiasta del continuo aprendizaje en temas de Negociación Nacional e Internacional
Experta en Negociación en Retail
beatrizlouzao@getplus.es[:]
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