Cuando comenzó la pandemia de la COVID-19 en GetPlus comenzamos a recibir llamadas de diversos clientes que vieron como sus tiendas a pie de calle o sus negocios tuvieron que cerrar y seguían pagando la renta. Decidimos ayudarles y aplicar la optimización a los contratos de alquiler para mejorar las condiciones económicas e, incluso, resolver el contrato. En este post te contamos qué es la cláusula rebus sic stantibus, cómo se aplica y qué se puede obtener con la optimización de inmuebles.
¿Qué es la cláusula rebus sic stantibus?
Es probable que hayas escuchado hablar de esta cláusula, pero todavía no tengas claro qué implica. Es evidente que durante la vida de un contrato de alquiler pueden surgir numerosas circunstancias que afecten a dicho contrato: crisis económicas, cambios en la regulación o cierres por motivos de fuerza mayor.
La cláusula rebus sic stantibus (la expresión proviene del latín y podría traducirse como “estando así las cosas”) permite moderar o modificar las cláusulas de un contrato o, resolverlo, atendiendo a las circunstancias sobrevenidas, como ha sido el caso del coronavirus. Es decir, se trata de una cláusula excepcional que solo se aplica en casos extraordinarios.
¿En qué casos se puede aplicar la cláusula rebus sic stantibus?
Para que se pueda aplicar la cláusula rebus sic stantibus se deben cumplir varios requisitos que son los siguientes:
- Que exista una alteración extraordinaria de las circunstancias.
- Que se produzca un desequilibrio absoluto de las prestaciones.
- Que el cambio sea totalmente imprevisible.
- Que la medida sea subsidiaria.
En enero de este año se ha dictado la primera resolución judicial por el Juzgado de Primera Instancia nº 81 de Madrid, relativa a una medida cautelar (antes de la celebración de un juicio) en la que se ha apreciado la cláusula rebus sic stantibus en el caso de un local destinado a discoteca que tuvo que cerrar sus puertas en marzo del año pasado y cuyo inquilino ha tenido que seguir pagando la renta. El juez ha estimado la petición del inquilino y ha resuelto suspender el pago de la renta hasta que se produzca la reapertura y reducir la renta en un 50% en el momento en que se reabra el local.
¿Qué se consigue con la optimización de inmuebles?
La pandemia de la COVID-19 ha supuesto, como decíamos antes, que muchas empresas de diversos sectores como las telecomunicaciones, el self storage o el comercio al por menor, necesiten optimizar sus contratos de alquiler de locales comerciales y naves para adaptarlos a las circunstancias.
Con la optimización de inmuebles hemos logrado que:
- Se reduzca la renta, atendiendo a la coyuntura económica derivada de la COVID-19, mediante la negociación con los propietarios de los inmuebles.
- Los arrendadores disminuyan o eliminen las garantías complementarias como avales y depósitos en garantía que entregaron los inquilinos en el momento de la firma del contrato.
- En los casos en que la actividad no haya podido proseguir, debido al cierre por el estado de alarma, hemos negociado la resolución del contrato de mutuo acuerdo, para evitar un impago y que el arrendador pueda alquilar de nuevo el inmueble.
En definitiva, se trata de buscar, a través de la negociación, un acuerdo en el que ambas partes ganen y el contrato de alquiler se adapte a la realidad actual, evitando, de esa forma acudir a los tribunales.
Autor:
Beatriz Louzao
Formadora en Negociación
Entusiasta del continuo aprendizaje en temas de Negociación Nacional e Internacional
Experta en Negociación en Retail
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